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      1. 多措并舉開源節流,雅居樂“過關”

        5月10日,雅居樂呈上了遲來的2021經審核年報。

        報告期內,該公司銷售額逆勢增0.59%至1390.1億元,創下新高;實現營收730.28億元,凈利潤90.98億元,股東應占凈利潤為67.12億元;毛利率為26%。

        總體而言,雅居樂多項核心經營數據穩定,與行業大勢一致。

        多元業務迎收獲期

        當前,房地產業務面臨挑戰,雅居樂持續布局的多元化業務逐步迎來收成期,助其對沖下行風險。

        2021年,雅居樂物業發展確認收入584.02億元,多元業務收入146.25億元,后者貢獻營收的比例增加6.7個百分點至20%。

        細分來看,雅居樂多元業務中的物業管理業務,收入同比大幅增加44.3%至113.3億元,主要系雅生活持續擴大規模,收購新中民物業及中民物業并表。該業務經營利潤也同比增加6.6%至18.42億元。

        環保業務方面,收入增加20.9%至27.67億元,錄得利潤2.77億元,同比上升20.9%;商業業務則實現營收5.29億元。

        雅居樂集團主席兼總裁陳卓林表示,“本集團‘以地產為主、多元業務協同發展’的營運模式續見成效。”

        同時,雅居樂仍在拓寬多元化業務邊界,去年新進入新能源汽?及調味品板塊,成為威馬汽車及珠江橋生物科技公司股東。這兩項業務將與雅居樂開發與物管增值服務等協同發展,或進一步拓寬雅居樂營收來源。

        不過,該公司正面臨一定的流動性挑戰。

        去年上半年,雅居樂三道紅線指標均處綠檔,但下半年以來現金流有所收緊。截至年末,該公司凈負債率為50.8%,剔除預收款后資產負債率為67.1%,這兩項指標均大幅改善。不過,在行業集體承壓下,現金短債比由上半年的1.18倍降至0.77倍。

        現金流方面,去年末雅居樂現金及銀行存款總額為384.2億元,其中現金及現金等價物228.03億元,有限制現金156.17億元。

        同期,雅居樂一年內需償還的銀行借款及其他借款為171.45億元;優先票據69.98億元;境內公司債券、商業物業資產支持證券、資產支持證券及可交換債券54.37億元。

        穩現金流 多方式降本增效

        “穩現金流”成為房企共同的關鍵詞,雅居樂也正通過處置資產等多方式穩定現金流及保障到期債務兌付。

        2021年,雅居樂持續積極盤活旗下資產,出售多間附屬公司股權予以第三方,總代價為49.9億元,并錄得出售收益42.6億元。

        今年一季度,雅居樂也通過出售多項物業收取所得款約60億元,并將于二季度進一步收取約30億元。期間內,雅居樂向海螺創業出售5家環保公司股權,并先后將持有廣州亞運城項目股份及三個地產項目出售予中海。

        雅居樂還表示,如有需要將再度出售若干非核心物業和非核心業務,以產生更多現金流。

        今年以來,雅居樂持續積極與相關機構溝通,與銀行及第三方貸款人訂立若干貸款協議,以借款合共約人民幣100億元;并就進一步借款30億元資產擔保貸款作預先磋商,預計二季度或三季度完成;還將在可接受成本內對現有借款、新債務融資及銀行借款續期。

        積極開源的同時,雅居樂管理效率進一步提升。

        雅居樂去年行政開支同比下降23.5%至40.04億元,占總收入的比重也減少1個百分點至5.5%。該公司表示,行政開支下降主要系環保項目商譽減值大幅下降95.9%至0.3億元;架構重組后,人員工資及福利費用同比減少19.4%至12.99億元。

        去年8月,雅居樂開啟了一輪組織架構調整,原房管集團、商業集團、城更集團并入地產集團,并成立新的大地產集團,整合拉通旗下人才與資源。

        總體來看,雅居樂穩現金流的決心非常強烈,該公司在年報中寫道,“在獲得所需資金之前,不會承諾進行重大的資本支出及土地收購;并將繼續尋求其他替代融資和借款,以為現有財務責任和未來營運開支撥資。”

        換句話說,在流動性沒有明顯好轉前,雅居樂將縮小投資力度,謹慎邁步。

        這家被稱為“華南五虎”之一的中型房企,正努力跨過2022年這道“關”。

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